اوج تقاضاي صاحب‌خانه شدن از سال آينده به مدت سه سال بازار مسكن را فرا مي‌گيرد كه براي پاسخ به آن بايد 90هزار‌ميليارد تومان در حوزه ساختوساز سرمايه‌گذاري شود، اما تجربه 4 سال گذشته نشان مي‌دهد نه سيستم بانكي و نه بخش خصوصي توان اين حجم تامين مالي براي عرضه مسكن را ندارند، در اين‌صورت يكي از چالش‌هاي بزرگ دولت دهم در حوزه مسكن، تامين بودجه مورد نياز براي مقابله با «اتفاق سال 91» مي‌تواند باشد.
براساس آنچه مراجع مستند نظير وزارت مسكن پيش‌بيني كرده‌اند، بدون محاسبه ميزان تقاضاي مسكن در سال جاري، بايد طي سه سال آينده در مجموع 4ميليون و 800هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شود تا نهايتا در سال91، بازار مسكن با انبوه تقاضاي بدون پاسخ روبه‌رو نباشد. آيا دولت امكان تامين مالي براي استقبال از «اتفاق سال 91» را دارد؟
دو سال پيش براي اولين بار مركز پژوهش‌ها و اسناد رياست جمهوري و بعد از آن وزارت مسكن و شهرسازي آمار نياز مسكن در كشور طي سال‌هاي 86 تا 91 را محاسبه كردند.
اين آمار كه براساس تعداد ازدواج‌هاي سالانه، تقاضاي انباشته‌شده در بازار مسكن و تعداد خانه‌هاي فرسوده نيازمند نوسازي، محاسبه شده است نشان مي‌دهد در اين 6 سال 8ميليون و 900هزار تقاضا به بازار مسكن مراجعه مي‌كند.
در سال‌هاي 86 و 87 براساس اين آمار، بيش‌از 5/2ميليون تقاضا به بازار مسكن مراجعه كرده در حالي‌كه در اين دوسال طبق گزارش وزارت مسكن 2ميليون واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شده است.(!)
امسال نيز به دليل ركود بي‌سابقه مسكن و افت در صدور پروانه‌هاي ساختماني، اگرچه بايد يك‌ميليون و 400هزار مسكن ساخته شود تا تقاضاي متعلق به سال 88، پاسخ داده شود، اما اين ميزان ساختوساز بعيد است محقق شود.
در شهر تهران طي بهار امسال شاهد نصف شدن حجم ساخت‌وساز‌هاي مسكوني بوده‌ايم. در مابقي شهرها نيز حكايت توليد مسكن شبيه تهران است.
با اين محاسبات بخش قابل توجهي از تقاضاي متعلق به سال‌هاي 86 تا 88 به سال‌هاي بعد وارد مي‌شود.
اما اگر فرض شود حجم تقاضاي مسكن از سال آينده تا سال 91 فقط معادل آنچه مراجع رسمي پيش‌بيني كرده‌اند باشد و انباشتي از سال‌هاي قبل وجود نداشته باشد، در اين‌صورت در سال 89 بايد يك‌ميليون و 500هزار واحد، در سال 90 يك‌ميليون و 600هزار واحد و در سال 91 بايد يك‌ميليون و 700هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شود.
اين آمار نشان مي‌دهد طي سه سال آينده بازار مسكن به 4ميليون و 821هزار واحد مسكوني جديد نياز دارد كه اگر متوسط مساحت آنها 60متر مربع درنظر گرفته شود بايد سالانه معادل 96ميليون متر مربع ساختوساز جديد انجام شود.
براساس اين آمار و با احتساب هزينه ساخت 320هزار تومان به ازاي هر متر مربع، بازار مسكن در سه سال آينده سالي 30هزار‌ميليارد تومان سرمايه‌گذاري نياز دارد تا بتواند به نياز پيش‌بيني شده در بازار مسكن پاسخ دهد. اين ميزان سرمايه‌گذاري دو برابر رقمي است كه در 4 سال گذشته براي توليد مسكن در هر سال صرف شده است.
در 4 سال گذشته به استناد آنچه معاون وزير مسكن اعلام كرده، سالانه 18هزار‌ميليارد تومان در حوزه ساخت مسكن سرمايه‌گذاري شده است.
اما ابعاد چالش تامين سرمايه براي عرضه مسكن معادل نياز وقتي روشن‌تر مي‌شود كه توان بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات به سازنده‌ها نيز مورد ارزيابي قرار گيرد.
بانك مسكن به عنوان بانك تخصصي در حوزه تامين مالي مسكن طي سال‌هاي اخير سالانه 5 تا 6هزار‌ميليارد تومان تسهيلات پرداخت كرده است. اگر اين ميزان در سال آينده به سقف 10هزار‌ميليارد تومان هم برسد باز بخش خصوصي بايد بيش‌از نيمي از سرمايه لازم براي ساخت مسكن را تامين كند.
اين درحالي است كه هم‌اكنون بخش قابل‌توجهي از سرمايه ريالي انبوه‌سازان به دليل ركود مسكن در واحدهاي ساخته شده حبس شده و عدم فروش اين واحدها امكان سرمايه‌گذاري جديد را از آنها گرفته است.
به همين دليل دولت از هم‌اكنون بايد به فكر تامين مالي بازار مسكن باشد تا در سال 91، اين بازار بتواند به اوج تقاضاي پيش‌بيني شده پاسخ دهد.
يكي از راه‌هاي تامين مالي، افزايش سرمايه بانك مسكن يا ايجاد خط اعتباري جداگانه براي انبوه‌سازي است.
راهكار ديگر براي تامين سرمايه مورد نياز سازنده‌ها، استفاده از ابزارهاي نوين تامين مالي نظير بازار رهن ثانويه و صندوق زمين و ساختمان است كه به رغم تاكيد قانون در سال 86، هنوز اين ابزارها به شكل واقعي به كار گرفته نشده است.
با اين حال به نظر مي‌رسد بزرگترين چالش وزارت مسكن در دولت دهم، عبور بدون دردسر از «اتفاق سال 91» باشد.
روبه صنعتي‌سازي براي عبور موفقيت‌آميز
يك عضو شوراي فناوري‌هاي ساختماني در نهاد رياست جمهوري ضمن اينكه حجم سرمايه‌گذاري ريالي براي پاسخ به نياز مسكن طي سه سال آينده را بيشتر از 90هزار‌ميليارد تومان برآورد مي‌كند، صنعتي‌سازي مسكن را راهكار منطقي براي استقبال از اوج تقاضاي مسكن مي‌داند.
مهندس يعقوب ظروفچيان با بيان اينكه صنعتي‌سازي 18درصد از هزينه‌هاي ساخت مسكن را كاهش مي‌دهد، به دنياي اقتصاد گفت: اگر قرار باشد سالانه 5/1میلیون واحد مسکونی در سال تولید کنیم بدان معنا است که سالانه در حدود 133ميليون متر مربع واحد مسکونی باید تولید شود. وی افزود: با توجه به اینکه تولید 5/1میلیون واحد مسکونی مطابق برنامه‌ریزی دولت طی سه سال باید ادامه داشته باشد.
در نتیجه به منظور متعادل کردن عرضه و تقاضا طی سه سال باید 400میلیون متر مربع واحد مسکونی تولید شود. وی خاطر نشان ساخت:در همین حال یک برآورد کلی حاکی از آن است که به منظور تولید 400میلیون متر مربع واحد مسکونی در صورتی که برای هر متر مربع 2نفر نیروی انسانی تعریف شود، بدان معنا است که برای تولید این میزان واحد مسکونی طی سه سال به 800میلیون نفر نیروی انسانی نیاز داریم.
به گفته ظروفچیان، با توجه به وضعیت آب و هوا و ازدیاد روزهای تعطیل کشور ما از این رو بدیهی است که ساخت و ساز در کشور فقط در طول 225روز در سال امکان پذیر است.
وی تاکید کرد: در واقع در سه سالی که قرار است ساخت و ساز شود فقط 675روزمفید امکان ساخت و ساز وجود دارد. در همین حال اگر 800میلیون نیروی انسانی را برای ساخت 400میلیون متر مربع طی 675روز تعریف کنیم، حاکی از آن است که باید روزانه 1میلیون و 185هزار نیروی انسانی شامل کارگر و بنا و... جذب بازار کار شود.
وی تاکید کرد: ما نباید خودمان را گول بزنيم؛ چرا که به کارگیری روزانه یک میلیون و 185هزار نفر نیروی انسانی نیاز به یک مدیریت بسیار قوی دارد که در حال حاضر فاقد این مدیریت قوی هستیم.
ظروفچیان اذعان داشت: البته ما در امر ساختوساز با مشکل کمبود نیروی انسانی مواجه نیستیم، بلکه این مساله سرمایه عظیم مي‌خواهد. وی تاکید: اگر تولید 400میلیون متر مربع واحد مسکونی را براي سه سال در نظر بگيريم، نشان‌دهنده آن است که سالی 133میلیون متر مربع واحد مسکونی باید ساخته شود.
ظروفچیان اظهار داشت: اگر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را 320هزار تومان در نظر بگیریم مبلغی بالغ بر 42هزار میلیارد تومان صرف این میزان ساختوساز مي‌شود.
به گفته ظروفچیان، در صورتی که از صنعتی‌سازی در امر ساخت و ساز بهره گرفته شود حدود 18درصد صرفه جویی در هزینه ساخت و ساز ایجاد مي‌شود. وی گفت:چندی پیش وزیر اسبق مسکن وشهرسازی طی سخنانی اعلام کردند که سالانه 20هزار میلیارد تومان باید در صنعت ساختمان هزینه شود. وی گفت: این میزان هزینه قطعا با همکاری بانک‌ها فراهم نخواهد شد و فقط از طریق بخش خصوصی به بازار مسکن تزریق خواهد شد،.
اما با همه این اوصاف دولت هیچ حمایتی از بخش خصوصی نکرده است. وی در ادامه اظهارات خود تاکید کرد:بر سر راه صنعتی سازی یکسری چالش‌هایی وجود دارد. به عنوان مثال برخی از مهندسان ناظر مي‌پندارند که اگر سنتی‌سازی از فرآیند ساخت و سازها حذف و صنعتی سازی جایگزین آن شود احتمالا آنها شغل خود را از دست خواهند داد.
وی گفت: این در حالی است که این ذهنیت که بعضا در برخی پیمانکاران و مهندسان ناظر و حتی مهندسان معمار در مورد صنعتی‌سازی وجود دارد از اساس اشتباه است.به گفته ظروفچیان، در صورتی که دولت زیرساخت‌های لا زم را فراهم نکند امکان نهادینه کردن صنعتی‌سازی وجود نخواهد داشت.
وی گفت: همزمان با فرهنگ سازی بايد بسترهایی را فراهم کنیم تا مهندسان ناظر در امر طراحی و نظارت در زمینه استفاده از این فناوری‌ها کاملا توجیه شوند.
ظروفچیان تاکید کرد:ساخت وسازهای سنتی باعث کاهش عمر مفید ساختمان‌هاو آلودگی‌های زیست محیطی مي‌شود، در حالی‌که با استفاده از صنعتی‌سازی مي‌توان عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش داد و از آلودگی‌های زیست محیطی جلوگیری کرد.
وی گفت: استفاده از مصالح ساختمانی و همچنین روش‌های سنتی در امر ساخت و ساز باعث مي‌شود تا عمر مفید ساختمان‌ها به حدود 30 سال کاهش یابد و این بدان معنا است که هر 30سال یکبار کشور ما باید از نو ساخته شود.
وی گفت:در حالی که با استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی عمر مفید بنای ساختمان‌ها 5برابر مي‌شود. یعنی از سی سال به150سال افزایش پیدا مي‌کند و این بدان معنا است که هر 150سال یکبار باید کشورمان را بسازیم. وی گفت: به منظور نهادینه کردن صنعتی‌سازی دولت باید از کارخانه‌های صنعتی سازی حمایت‌های لازم را به عمل آورد.
به گفته این مبتکر فناوری‌های نوین ساختمانی در صورتی که دولت از ساخت کارخانه‌های صنعتی سازی حمایت کند، بعد از دوسال حدود 20درصد ازنیاز مسکن کشور از این رهگذر برطرف خواهد شد.
ظروفچيان در ادامه اظهارات خود در مورد روند صنعتی سازی در ساختمان‌های کشورمان در شرایط کنونی گفت: هیچ گونه کنترلی در اجرای ساختمان‌ها وجودندارد و ورود افرادی که استفاده از فناوری‌های نوین صنعت ساختمان را با استاندارد پایین‌تری لحاظ مي‌کنند تا حدودی به کشش انبوه‌سازان و سازندگان واقعی در صنعتی کردن ساخت و ساز لطمه‌زده است.
عضو شورای فناوری‌های نوین ساختمانی در نهاد ریاست جمهوری تاکید کرد: فناوری‌های نوینی که در سازه‌های ساختمانی به کار می‌رود سازه‌های نوینی نیستند، بلکه متعلق به سال 1850 است که فولاد آمریکا این سازه‌ها را تولید کرد و سازه تکمیلی آن در سال 1996 ایجاد شد، ولی هیچ کس در ایران از لحاظ سازه‌های تکمیلی در ساخت و ساز کشور استفاده نکرده است. ظروفچیان گفت:تولید فناوری‌های نوین ساختمانی نیازمند تحقیقاتی است که باید برای توده مردم این موضوع توضیح داده شود تا آن را لمس کرده و باور کنند.
